dnes je 28.3.2024

Input:

Prodej nemovitých věcí v daních

8.7.2020, , Zdroj: Verlag DashöferDoba čtení: 32 minut

Prodej nemovitých věcí v daních

Ing. Jan Ambrož

Úvod

S prodejem nemovitých věcí se setkala většina daňových subjektů a mimo právních a obchodních podmínek se nejčastěji řeší daňové aspekty. Přehledu těch nejdůležitějších je věnován tento článek.

Právní úprava

Právní úprava

Prioritou je správné posouzení transakce pro daň z příjmů, proto jsou klíčová ustanovení zákona o daních z příjmů: § 4 odst. 1 ZDP (osvobození u daně z příjmů fyzických osob), dílčí základy daně ze samostatné činnosti (§ 7) a ostatní příjmy (§ 10), zohlednění daňově účinných nákladů (§§ 24 a 25).

Rada
Důležitých paragrafů týkajících se našeho tématu je v zákoně o daních z příjmů více a odkazujeme se na ně v jednotlivých kapitolách, namátkou můžeme uvést § 4 odst. 4 pro definici obchodního majetku fyzické osoby, § 29 odst. 2 upravující co je „daňovou zůstatkovou cenou” aj.

Pokyn D-22

Několikrát v textu zmíníme publikované názory Finanční správy z Pokynu D-22, neboť s touto problematikou stále souvisí několik nejasností.

DPH a jiné daně

Odvoláváme se též na ustanovení dalších daňových předpisů, zákona o dani z přidané hodnoty, o dani z nemovitých věcí a dani z nabytí nemovitých věcí.

Výklad

Postupně si vysvětlíme v první kapitole principy, které platí pro daň z příjmů fyzických (FO) i právnických osob (PO). Ve druhé části se zabýváme daní z přidané hodnoty a třetí je věnována výše uvedených dvěma jiným daním. V závěrečné čtvrté kapitole informujeme o opatření k nouzovému stavu a připravovaných novelách.

Navazující články

Problematika prodeje nemovitých věcí je velmi rozsáhlé a je zpracována v mnoha článcích, v nichž je podrobně konkrétní téma rozebráno, proto se v tomto zastřešujícím textu odkazujeme na další desítky článků (!).

Rada
Soustředíme se na přehled základních pravidel a upozorníme na nejdůležitější praktické problémy.

Co je nemovitou věcí?

Na úvod si doplníme, že daně a účetnictví přebírají v zásadě obsah tohoto pojmu z nového občanského zákoníku.

Rada
Běžně se setkáme s výrazy nemovitý majetek, nemovitá věc nebo nemovitost, aniž bychom mezi nimi v našem výkladu dělali rozdíly.

1. DAŇ Z PŘÍJMŮ

V zákoně o daních z příjmů nalezneme pravidla pro poplatníky fyzické osoby, právnické osoby a společná. Nejvíce se budeme věnovat fyzickým osobám, neboť je u nich zdanění prodeje nemovitých věcí nejsložitější.

Kapitolu jsme rozdělili na oblasti týkající se osvobození od daně z příjmů FO (1.1), zdanění v rámci samostatné činnosti (1.2) anebo jako ostatní příjmy (1.3), uznání daňových nákladů (1.4) a vliv účetnictví (1.5), význam některých zvláštností (spoluvlastnictví aj.) v části 1.6.

Rada
Náměty na optimalizaci jsme zařadili k výkladu jednotlivých kapitol. Další vzorové příklady naleznete v obsáhlém článku Prodej majetku FO.

1.1 Osvobození od daně z příjmů FO

První otázku, kterou řeší poplatník daně z příjmů fyzických osob při prodeji nemovitých věcí, je, zda je možné prodej zařadit mezi příjmy osvobozené od daně.

Parametry pro osvobození

Podmínky pro výhodný režim, prodej nemovité věci se nezdaní, protože je podle zákona o daních z příjmů osvobozen, nalezneme v zákoně o daních z příjmů v ustanovení:

  • § 4 odst. 1 písm. a) viz 1.1.1, a

  • § 4 odst. 1 písm. b) část 1.1.2.

Rada
Zcela výjimečné osvobození se týká podle § 4 odst. 1 písm. g) ZDP příjmů souvisejících „s nápravou některých majetkových křivd”, což se může být i pro prodeje nemovitosti při splnění doplňujících podmínek.

Právnická osoba

Obecně u daně z příjmů platí, že titulů pro osvobození existuje pro právnické osoby daleko méně, neboť u fyzických osob se berou v úvahu různé sociální aspekty. Je tomu tak u prodeje nemovitých věcí. Výjimkou u právnické osoby je například osvobození prodeje státního majetku u veřejně prospěšných poplatníků podle § 18a odst. 1 písm. e) bod 2. ZDP.

1.1.1 Dvouletý časový test

Rozhodující je pro osvobození časový test podle písm. a), doba mezi prodejem a nabytím nemovité věci:

  • stačí, když prodávající splní podmínku „bydliště” nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem!

Tak jednoduché to vskutku je, pokud nebyla nemovitá věc zahrnuta v obchodním majetku definovaném v § 4 odst. 4 ZDP, v těchto případech běží dvouletý časový test od jeho vyřazení z obchodního majetku.

Pozor!
Poplatník musí být obezřetný, můžeme si doplnit krátce další zvláštnosti:

  • zkoumá se, jestli nejsou součástí nemovité věci tzv. nebytové prostory,

  • při společném jmění manželů, pokud splní výše uvedený parametr jeden z nich, jestliže předmětný nemovitý majetek není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů,

  • je nutné vzít v úvahu termíny související s budoucím prodejem, nelze se spoléhat na data uvedená v kupní smlouvě.

Příklad
Rodina Nováčkova prodává byt, který je ve společném jmění. Časový test je splněn jen u manželky, což je ale dostačující, i když prodej jako takový vyřizuje pan Nováček.

Pozor!
Někdy se v praxi zapomíná na jasně definovaný časový test a můžeme nazvat „blokaci” pro tzv. budoucí prodeje.

Příklad
Pan Novotný si pořídil garsonku v srpnu 2018, ale plánuje se ženit, a tak se rozhodl ji v letošním roce prodat. Kvůli časovému testu se dohodl s kupujícím, že kupní smlouvu vloží na katastr nemovitostí až v září 2020. Ve skutečnosti inkasoval podstatnou část kupní ceny v květnu, proto se nejedná o prodej osvobozený od daně.

Optimalizace

Není-li časový test dodržen, je možné přesto příjem osvobodit, pokud se získané prostředky využijí na uspokojení vlastní bytové potřeby. Tak může postupovat pan Novotný, neboť je tato varianta uvedena v § 4 odst. 1 písm. v) ZDP.

Rada
Co se rozumí bytovými potřebami, rozebírá přímo § 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů, v němž se řeší nezdanitelné části základu daně.

Pokyn D-22

Pokynu D-22 nalezneme doplňující, často velmi potřebné informace pro správnou orientaci při sledování časových testů. Můžeme si například uvést pojmy:

  • bydliště, které neznamená bezpodmínečně, aby se jednalo o „trvalé bydliště”,

  • den nabytí a také den prodeje,

  • jednotka, co se jí rozumí v návaznosti na NOZ pro účely interpretace parametrů pro osvobození od daně,

  • obchodní majetek se týká poplatníků daně z příjmů fyzických osob účtujících nebo výdaje prokazujících daňovou evidencí,

  • pozemek se stavbou, jejich postupné nabytí (osvobození se případně uplatní v poměrné části).

1.1.2 Pětiletý časový test

Nejsou-li naplněny parametry osvobození podle písm. a), platí pětiletý časový test podle písm. b). Opět je zde více podmínek, například shodná vazba na obchodní majetek nebo budoucí prodej, obdobně jako podle předchozího textu.

Příklad
Příklad (1)

Pan Novák se z pracovních důvodů stěhuje s celou svou rodinou. Prodává byt, který je ve společném jmění manželů a starší rodinný dům, který zdědil po svých rodičích. Ani jedna nemovitá věc nesplňuje časový test: dvouletý (byt) a pětiletý (rodinný dům).

Přesto je příjem bytu osvobozen, protože pan Novák využije získané finanční prostředky na pořízení nového bydlení (viz výše).

Optimalizace

Zákon o daních z příjmů nabízí přepočítání pětiletého časového testu v případech, je-li nemovitá věc nabyta děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé aj.

Příklad
Příklad (2)

Tato výjimka je u pana Nováka splněna, proto bude osvobozen i prodej rodinného domu.

Můžeme si doplnit další plusy související se skutečností, že se pětiletý časový test tzv. nepřerušuje v několika v zákoně vyjmenovaných situacích. Například tomu je při vypořádání mezi spoluvlastníky (viz též 1.6), vypořádání společného jmění manželů aj.

Rada
Velmi podrobný výklad doprovázený vzorovými příklady naleznete v článku Osvobození od daně z příjmů FO. To platí i pro situace, kdy prodeje souvisí s nemovitým majetkem, který byl dříve vložen do obchodního majetku, jak se nazývá tento konkrétní článek (viz dále část 1.3).

Hlášení osvobozených příjmů?

Před několika lety byla do zákona o daních z příjmů doplněna povinnost hlásit FÚ osvobozený příjem, je-li vyšší než 5 000 000 Kč, a to podle § 38v ZDP.

Rada
Pro osvobozený prodej nemovitých věcí existuje výjimka, protože si správa daní může potřebné údaje zjistit z dostupných rejstříků a evidencí.

1.2 Zdanění v § 7 ZDP

Není-li prodej nemovité věci osvobozen od daně z příjmů FO, zdaní se buď jako součást § 7 zákona o daních z příjmů – v rámci příjmů ze samostatné činnosti – nebo jako ostatní příjem v § 10 ZDP, do kterého patří nemovité věci, které nejsou součástí obchodního majetku poplatníka.

Základ daně z prodeje

Příjmem je samozřejmě kupní cena, která je smluvně sjednána. Stránkou nákladovou se zabýváme v části 1.4.

Rada
Je logicky rozdílný „daňový” výsledek mezi poplatníkem, který výdaje prokazuje daňovou evidencí a účetnictvím.

Příklad
Příklad (1)

Pan Veselý používá daňovou evidenci, v závěru loňského roku 2019 prodal výhodně nebytové prostory. Nemovitou věc vyřadil z obchodního majetku, daňová zůstatková cena byla 2 000 000 Kč, v prosinci inkasoval první část kupní ceny, částku 1 800 000 Kč, doplatek ve výši 1 200 000 Kč byl kupujícím uhrazen v lednu letošního roku.

Z této operace se objeví v daňovém přiznání pana Veselého:

  • za kalendářní rok 2019 „mínus” 200 000 Kč,

  • za rok 2020 „plus” 1 200 000 Kč.

Příklad
Příklad (2)

Představme si, že stejný prodej a za shodných podmínek realizoval pan Neveselý, který vede účetnictví. Přestože k inkasu doplatku došlo v roce 2020, jeho daňový výsledek plus jeden milión korun uvede v daňovém přiznání za kalendářní rok 2019!

Záloha se zdaní…

Výhody na straně poplatníků s daňovou evidencí neplatí vždy.

Příklad
Příklad (3)

Kdyby ve výše uvedených příkladech bylo inkaso záloh na kupní cenu v roce 2019 a realizace prodeje až v roce 2020, byl by daňový dopad nepříznivý pro pana Veselého, který by za kalendářní rok 2019 musel zdanit částku 1 800 000 Kč!

Zisk nebo ztráta z prodeje

Dojde-li, z hlediska ekonomického, k nepříjemné situaci a prodej nemovité věci proběhne se ztrátou (bereme v úvahu jen daňově účinné náklady), snižuje tato ztráta základ daně v daném zdaňovacím období nebo se stává odčitatelnou položkou daňová ztráta.

Pozor!
Jinak tomu je u ostatních příjmů, viz následující kapitola.

Vliv rezervy

Poplatníci daně z příjmů, při splnění podmínek stanovených zákonem o rezervách, mohou tvořit daňové rezervy na opravy i nemovitých věcí. Tato skutečnost může mít negativní dopady, byť dříve byla tvorba daňově příznivá, při prodeji nemovité věci, k níž poplatník tvořil rezervu.

Příklad
Není rozhodné, zda se jedná o pana Veselého nebo Neveselého, postup je stejný. Pokud dříve tvořili zákonnou rezervu, musí ji ve zdaňovacím období, v němž nemovitou věc vyřazují z obchodního majetku (zde prodávají), zvýšit dílčí základ daně o zůstatek vytvořené rezervy na opravu předmětného majetku.

Optimalizace

Poplatník může výše komentovaný základ daně z operací souvisejících s prodejem nemovitého majetku optimalizovat. Dokonce je prostor poměrně veliký, neboť přichází v úvahu více variant: časové testy, různé dílčí základy daně a samozřejmě přímo související daňové náklady.

Plánování a časový test

S přihlédnutím k předchozímu výkladu poplatník zvažuje, zda je rozumné vyřadit nemovitou věc z obchodního majetku, plánuje-li v budoucnu jeho prodej. Cíl je jasný, uplatnit případně osvobození od daně podle § 4 odst. 1 ZDP.

Volba dílčího základu daně

Do určité míry má poplatník právo se rozhodnout, ve kterém dílčím základu daně (tj. § 7 nebo § 10) bude daňový režim výhodnější, protože je jen na poplatníkovi, jestli nemovitou věc vyřadí ze svého obchodního majetku či nikoliv. Více viz článek obchodní majetek – ale plátci daně z přidané hodnoty nesmí zapomenout na pravidla korekcí u daně z přidané hodnoty (viz kapitola 2.1).

Struktura daňových nákladů

Při každém prodeji se zkoumají daňově účinné výdaje (náklady), které lze uplatnit pro snížení zdaňovaného příjmu a lze je do určité míry ovlivnit, jak rozebíráme v části 1.4.

Cena obvyklá

Za legální formu optimalizace není možné doporučit při prodeji nemovitých věcí mezi osobami spojenými (§ 23 odst. 7 ZDP) sjednání kupních cen odchylujících se od cen obvyklých. Navíc je u těchto prodejů poměrně snadné zjistit odpovídající ceny znaleckými posudky.

1.3 Zdanění v § 9 ZDP

Do dílčího základu daně v § 10 ZDP, nazvaném ostatní příjmy, patří příjmy z prodeje nemovitého majetku, nejsou-li osvobozeny od daně a nezařadíme je do příjmů ze samostatné činnosti. Jak uvádíme výše, prodávaný nemovitý majetek není součástí obchodního majetku poplatníka daně z příjmů fyzických osob.

Základ daně z prodeje

Daňový výsledek bývá u těchto prodejů jednoznačný, vzniká rozdílem mezi příjmy a uznanými výdaji, které jsou pro nemovité věci uvedeny v § 10 odst. 5 ZDP.

Rada
Daňově účinné jsou výdaje související s pořízením nemovité věci (kupní cena), při bezúplatném nabytí cena určena oceňovacím předpisy (u darů a dědictví aj.), daňová zůstatková cena u majetkových položek, které byly daňově odpisovány (nejen v § 7, ale též u příjmů z nájmu v § 9 ZDP).

Příjmy snižují také přímé výdaje související s realizací prodeje, za služby právní a realitní kanceláře, různé poplatky nebo provize, reklamu (inzerci) atd.

Příklad
Příklad (1)

Pan Kovář prodává byt, který v roce 2019 pořídil za 4 000 000 Kč, prodej není osvobozen od daně a kupní cenu ve výši 5 000 000 Kč je nutné zdanit, resp. zisk 1 000 000 Kč. Jako daňově účinné náklady uzná daňový poradce například služby realitní kanceláře a související poplatky, celkem ve výši 100 000 Kč. Z prodeje se zdaní 15% daní částka 900 000 Kč.

Neuplatněné daňové odpisy

Pokud poplatník dříve nemovitý majetek odpisoval, nyní je prodáván, může, jestliže daňové odpisy byly uplatněny jen zčásti, využít hodnotu těchto odpisů, a to podle § 23 odst. 4 písm. e) ZDP – do výše příjmu (nelze v § 10 ZDP generovat ztrátu).

Další náklady

Rozsah položek, které lze akceptovat jako daňový výdaj, je však více. V zákoně o daních z příjmů jsou vyjmenovány: „…prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu věcí…”. Proč tomu tak je?

Odpověď se nabízí, soukromá osoba pan Kovář (a jiní) nikdy neřešil (ani nemohl) v daních dříve vynaložené položky na uvedené tituly. Uplatní se dodatečně při prodeji – musí být opravdu řádně doloženy a nepřihlíží se k vlastní práci poplatníka.

Výdajem může být také vrácená záloha, přestože je vrácena v jiném zdaňovacím období.

Příklad
Příklad (2)

Po kontrole se zjistilo, že pan Kovář provedl po nastěhování do bytu technické zhodnocení ve výši 100 000 Kč (přebudoval sanitární zázemí) a těsně před prodejem zajistil opravy a údržbu za 50 000 Kč. Na všechny tyto výdaje má potřebné doklady, proto je konečný základ daně z prodeje bytu nižší, činí 750 000 Kč.

Budoucí a splátkový prodej

Z výkladu v kapitole 1.1 víme, že nelze obcházet časový test deklarováním termínů podle podmínek budoucího prodeje. Zákon o daních z příjmů se musí vypořádat s formou splátkového prodeje, postup uvádí § 10 odst. 5 ZDP a vysvětlíme si zásady na následujícím příkladu.

Příklad
Pan Krátký prodal v roce 2019 byt za 4 000 000 Kč, příjem nebyl osvobozen od daně a splátkový kalendář obsahuje tyto termíny úhrad kupní ceny: 06/2019 částka 2 000 000 Kč, 01/2020 inkaso 1 000 000 Kč, doplatek v 01/2021 zbývající jeden milión korun. Uznané výdaje k datu prodeje představují částku 2 800 000 Kč.

Pan Krátký uvede v daňových přiznáních za kalendářní roky 2019 až 2021 tyto údaje do § 10 ZDP:

Období Příjem Výdej Výsledek 
2019 2 000 000  2 000 000  0  
2020 1 000 000  800 000  200 000  
2021 1 000 000  0  1 000 000  

To znamená, že postupně uplatňuje výdaje do výše konkrétních příjmů.

Rada
Doplňme si, že příjmy z budoucího prodeje se podle § 10 odst. 4 ZDP zdaní ve zdaňovacím období, kdy byly dosaženy, ať už se jedná o splátky nebo zálohy.

Zisk nebo ztráta z prodeje

Zákon o daních z příjmů neumožňuje poplatníkům v § 10 ZDP vykázat daňovou ztrátu (na rozdíl od § 7 ZDP!), to platí bezezbytku také pro prodej nemovitých věcí. Přesto je zde, jak potvrzuje další text, prostor pro daňové úspory.

Optimalizace

Uvedeme si dvě vzorové situace snížení daňové povinnosti při prodeji nemovitých věcí, i když se jedná o ostatní příjmy v § 10 ZDP: realizuje se tzv. jeden druh příjmů nebo se využije společné jmění manželů.

Jeden druh příjmů

Jednotlivá skupina (typ) příjmů představuje výjimku v § 10 ZDP, uvedenou v odstavci čtvrtém. V rámci ostatních příjmů se „uměle” vytvoří zvláštní samostatný dílčí základ daně, v němž lze odečítat i ztráty. Celkově nemůže být tento specifický základ daně záporný.

Příklad
Pan Kratochvíl prodává v letošním roce tři nemovité věci, daňový režim uvádíme v následující tabulce.

Nemovitá věc Příjem Výdej Výsledek 
Byt č. 1 3 000 000  2 800 000  +200 000  
Byt č. 2 2 000 000   2 100 000  - 100 000  
Byt č. 3 2 500 000  2 600 000  - 100 000  
Celkem 7 500 000  7 500 000  0  

Na první pohled nemusí pan Kratochvíla daně řešit, resp. příjem je nula, skutečnost je ovšem jiná. Prodej třetího bytu je osvobozen od daně, proto ho vůbec do § 10 nezařadíme. Ztrátu z prodeje druhého bytu lze uznat do „celkových” příjmů z prodeje prvního a druhého bytu. Dílčí základ daně představuje částku 100 000 Kč (5 000 000 – 4 900 000).

Pokyn D-22

Pokynu D-22 jsou vyjmenovány vzorové druhy jednotlivých příjmů, mezi které jsou samozřejmě zařazeny i nemovité věci. Zdůrazněna je zásada, že zkoumání, jestli jsou výdaje spojené s tímto jedním druhem příjmů vyšší než příjem, se posuzují za každý jednotlivý druh příjmů samostatně.

Manželé

Pro manžele, kteří prodávají nemovitou věc ve společném jmění, nabízí § 10 odst. 2 ZDP právo volby, resp. příjem se zdaní jen u jednoho z manželů.

Příklad
Panu Konečnému se v letošním roce v podnikání nedaří, dopad čínské chřipky je pro něj přímo katastrofální a vykáže masivní daňovou ztrátu. Budiž mu útěchou, že manželka má stále vysoké příjmy ze zaměstnání. Protože prodávají rodinný dům (není osvobozeno od daně), který je ve společném jmění, je jasné, že plánovaný zisk nebude zdaněn, Do daňového přiznání prodej zařadí pan Konečný a uplatní „aktuální” daňovou ztrátu z § 7 ZDP.

Obchodní majetek

Pokud měl nemovitou věc jeden z manželů v obchodním majetku, podle § 10 odst. 2 ZDP platí, že se zařadí do daňového přiznání toho z manželů, který ho měl v obchodním majetku.

Vlastní příjmy poplatníka

Při testování podmínek pro slevu na dani podle § 35ba odst. 1 písm. b) ZDP na druhého z manželů je nutné do kritéria „vlastní příjmy” započítat příjmy z prodeje nemovitých věcí.

1.4 Daňové náklady

Co se rozumí výdaji (náklady) vynaloženými na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů uvádí v obecné rovině zákon o daních z příjmů v § 24 odst. 1. V praxi je nutné vždy pečlivě prostudovat ustanovení § 24 a § 25 ZDP, ale také pravidla pro daňové odpisování podle § 26 a násl. ZDP. Zaměříme se na zůstatkovou cenu (1.4.1), jiné náklady (1.4.2) a jak je to s pozemky, majetkem vyloučeným z odpisování (1.4.3).

Rada
Rozbor daňových nákladů obsahuje stejnojmenný článek, na který navazuje několik dalších k tématu odpisování aj. Připomínáme, že v § 10 ZDP je nejdůležitější částka, za kterou poplatník nemovitou věc nabyl (1.3).

1.4.1 Zůstatková cena

Krátce se zmíníme o klíčové položce, kterou je ve většině případů daňová zůstatková cena. Co je daňovou zůstatkovou cenou stanoví § 29 odst. 2 ZDP: velmi zjednodušeně: odečteme od vstupní ceny uplatněné daňové odpisy.

Podnikání nebo nájem

U obou těchto dílčích základů daně má poplatník při splnění zákonem stanovených podmínek právo nemovitou věc daňově odpisovat, proto se při prodeji testuje výše daňové zůstatkové ceny. Tento výpočet nesmíme provádět automaticky, což potvrzují následující příklady.

Příklad
Příklad (1)

Pan Liška má příjmy ze samostatné činnosti a prodává podnikovou prodejnu. Vstupní cena byla 4 000 000 Kč, daňové odpisy jsou podle odpisové karty 3 600 000 Kč. Plánovaný zisk (bez zohlednění dalších souvisejících nákladových položek *) činí 400 000 Kč.

Přerušení odpisování

Nešťastný pan Liška přehlédl § 26 odst. 8 ZDP, který upravuje podmínky pro odpisování, dojde-li k tzv. přerušení odpisování.

Příklad
Příklad (2)

Pečlivý daňový poradce při kontrole zjistil, že pan Liška oprávněně optimalizoval v předchozích zdaňovacích obdobích svou daňovou povinnost. Aby mu nepropadla daňová ztráta, daňové odpisy nyní prodávané nemovitosti přerušil. Musí se však vést evidenčně a snižují daňovou zůstatkovou cenu, která je správně o 100 000 Kč nižší. Daňový zisk tak bude vyšší, je půl miliónu korun.

1.4.2 Jiné náklady

S prodejem bude mít určitě pan Liška další výdaje (*), které uznáme podle obecných zásad.

Jedná se většinou o související běžné provozní náklady, služby právníků a realitních kanceláří, znalců, různé poplatky atd. Není nutné se jimi zvlášť zabývat s výjimkou u příjmů podle § 10 ZDP.

Pozor!
V kapitole 1.3 zdůrazňujeme, že poplatník daně z příjmů fyzických osob může dodatečně, až při realizaci prodeje nemovité věci, uplatit jako daňový náklad vynaložené výdaje na opravy a údržbu, ale též technické zhodnocení, které se u jiných poplatníků běžně stává součástí zvýšené vstupní ceny.

1.4.3 Pozemek

Kdyby s výše uvedenou transakcí souvisel i prodej pozemku, který se daňově neodpisuje, uznáváme u fyzických osob podle § 24 odst. 2 písm. t) bod 5. náklad (jeho vstupní cenu) pouze do výše z příjmů.

Rada
V těchto případech je rozumné v kupní smlouvě určit zvlášť a jednoznačně prodejní cenu budovy a pozemku. Jinak se musí zjistit poměrnou částí z celkové sjednané ceny a hodnot zjištěných ze znaleckých posudků.

Výjimka pro právnické osoby

Toto omezení stanoví zákon o daních z příjmů pouze pro poplatníky daně z příjmů fyzických osob, bez ohledu na to, zda výdaje prokazují daňovou evidencí nebo účetnictvím. Právnická osoba může vykázat daňovou ztrátu z prodeje pozemků.

Pozor!
Na druhé straně existuje v § 24 odst. 2 písm. ta) ZDP speciální ustanovení pro testování ceny pozemku pro konkrétní situace (třeba vklad do obchodní korporace).

Také je nutné v konkrétních případech vzít v úvahu

Nahrávám...
Nahrávám...